后天开始“营改增” 四大行业税负只减不增

作者:何颖思 来源:广州日报
2016-04-29 10:27:00

  广东省国税局为四大行业提供“税负只减不增”指引

  5月1日营改增就要来了,四大行业该如何做到税负只减不增?昨日,广东省国税局提供了四大行业税负只减不增指引,干货满满。此外,广东省国税局还专门研发上线了针对增值税起征点以下纳税人的电子(网络)发票系统,保障营改增试点纳税人能平稳过渡、顺利开票。

  文/广州日报记者何颖思 通讯员粤国税宣

  省国税有关负责人介绍,房地产业是原营业税下税收贡献最大的行业,全面推开营改增试点后,国家出台了一系列的特殊政策和过渡政策,保证房地产业从营业税向增值税平稳过渡,确保实现行业税负只减不增。

  首先,营改增给予房地产业最大红利在于可扣除土地价款,房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目时,可扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。对北上广等一线城市的房地产开发企业来说,其土地成本占比大多达到30%~50%,扣除土地成本最大限度解决了因土地成本较高导致税负可能上升的忧虑。

  其次,根据营改增试点政策,房地产开发企业采用预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税,在房地产项目完成权属变更后,计算应纳税额并抵减已预缴税款。而原营业税下,房地产开发企业收到预收款即确认纳税义务并按5%预缴率缴纳营业税。营改增试点后,房地产开发企业在项目开发阶段需缴纳税款减少约40%,将节省大量的资金成本。

  第三,老项目可选择简易计税方法。房地产项目一般时间跨度较长,营改增试点前发生的成本已无法作为进项税额抵扣,因此营改增试点过渡政策允许老项目选择简易计税方法按照5%征收率计税,税负水平基本保持稳定。比如某房地产开发企业自2015年1月起开工建设某住宅项目,2016年6月1日起对外预售。该项目可按房地产老项目选择简易计税方法计税,其征收率为5%,考虑换算不含税销售的因素,其实际税负仅为4.76%,相比原营业税税率5%还略有下降。

  此外,房地产开发企业可按照不同项目选择适用不同计税方法计税。比如对于营改增试点前已开工的老项目,房地产开发企业可选择简易计税方法计税,试点后才开工的新项目,由于可以取得可抵扣的进项税额,房地产开发企业应按照一般计税方法计税。值得注意的是,一旦选定计税方式,之后的36个月期间不得更改。

  出租老不动产也有过渡政策,纳税人可以选择简易计税方法按5%征收率计税。对于纳税人于2016年4月30日前取得的老不动产,因取得不动产时未能抵扣进项税额,根据过渡政策规定,只要不动产权属保持不变可一直选择简易计税方法计税,在较长时期内保持税负水平只减不增。

  不动产可以分期抵扣,2016年5月1日后取得的不动产或不动产在建工程的进项税额分2年进行抵扣,第一年抵扣60%,第二年抵扣40%。省国税有关负责人介绍,将不动产纳入进项抵扣范围是增值税改革的重大突破,对房地产业意义重大,短期来看,增加进项抵扣有助于减轻税负水平,降低企业成本,尤其为处于转型期的房地产开发企业赢得“缓冲期”;长远来看,将刺激不动产的消费需求,有助于房地产开发企业实现“去库存”的目标,有益于整个行业的良性、健康发展。

  房地产开发企业还可获益于建筑业的过渡政策,通过采用甲供工程模式,自行采购设备、材料,便可抵扣17%的进项税额,相比于原营业税下将设备、材料计入建筑服务销售额来实现成本计算,可获得更多的进项税额抵扣,有利于实现税负持续下降。

  在老百姓最为关心的二手房交易方面,延续了原营业税二手房交易优惠政策。由于增值税作为价外税,二手房交易的税负不会增加。营改增试点后,二手房交易的增值税仍然由地税机关征收,维持办税资料不变、办税流程不变、办税场所不变,但税负略有下降。

  此外,营改增试点政策明确,房地产开发企业销售房地产项目,在营改增试点前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款,未开具营业税发票的,可以开具增值税普通发票,而且无需再申报缴纳增值税,但不得开具(或申请代开)增值税专用发票。

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