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沈建光：海外投资者看好中国房地产
2014-08-08 18:09:00
8月8日，2014年博鳌房地产论坛上，瑞穗证券亚洲有限公司董事总经理、首席经济学家沈建光表示，今年以来港股里的房企股已经上涨了20%，涨幅远远领先A股，房地产已经成为投资者非常看好的板块。中国经济硬着陆风险下降，海外投资者对中国房地产的态度发生了翻天覆地的变化。
中国的房地产市场海外投资者一向很难看得懂，其价格的变化可以一年一变，2011年的增长还可以，到了2012年又是一个负增长，2013年又是一个大增长，今年又是一个从增长到下滑的过程，可以说是全球绝无仅有的。一般的房地产周期，在美国、欧洲基本上是上升10年、下降10年，它自然的调整周期是非常长的。
年初时，海外投资者对中国经济、尤其房地产经济非常不看好，担心影子银行会爆掉，地方债务危机、以及房地产会崩盘。同时，一季度的偏紧缩的财政政策和货币政策也加重了这种担忧。4月、5月，信托和贷款基本没有增长，一季度的财政收入增长10%以上，但财政支出却基本为零增长。这使得年初房地产上市公司的市盈率只有3、4倍左右。当时海外投资者觉得中国有可能硬着陆。
但是最近发生了非常大的变化。5月份开始，财政支出的增长达到20%多，货币政策也开始转向。一季度的时候利率都在上升，但到了二季度，银行贷款的有效利率下降了20%多，贷款有所放松，这使得全球的投资者感到中国经济出现硬着陆的风险大幅下降。这一基本面的改善，加上流动性的放松，使得海外资本市场出现了较大涨幅，这个趋势还会延续。
同时，全球还有大量的流动性。全球资本市场货币的源头——美联储的量化放松还在进行，其退出非常慢。5年来，美联储已经印了超过3.5万亿美元，这使得全球资本市场的钱还是很多。
欧洲也在进行量化宽松，对全球流动性是一个非常大的支持。中国的资金还存在一定收缩形势，而海外的资金在放松，而且海外的利率要远远低于国内的利率。这将造成下半年人民币升值。从今年上半年贬值，到下半年如果出现升值的趋势，更加会吸引全球的投资者投资中国的资产、投资中国股票的热情。
还有一个新的变化是全球地缘政治冲突。乌克兰危机对俄罗斯造成的制裁，使得很多俄罗斯的资金不能换成美元欧元，换成港币，流向香港，所以全球资本市场还有一批资金要准备投入中国。
沈建光认为下半年中国货币政策还会持续放松，降准、降息完全可能，因此对下半年的融资环境和房地产业抱有非常大的信心。（腾讯财经 黄媛 发自博鳌）
